Wie wird eine Dachaufstockung durchgeführt?
Eine Dachaufstockung, oder auch Aufsattelung, kann aus unterschiedlichen Gründen nötig oder sinnvoll sein. Damit diese Maßnahme möglich wird, müssen jedoch einige Voraussetzungen erfüllt sein. Des Weiteren gibt es unterschiedliche Maßnahmen der Aufstockung, die für verschiedene Gebäudetypen in Frage kommen.
Im Folgenden geben wir Ihnen daher einen Überblick über die Möglichkeiten, Vorteile sowie Kosten einer Dachaufstockung und wie diese gefördert werden können.
Voraussetzungen einer Dachaufstockung
Da die Dachaufstockung eine intensive Baumaßnahme an einem Gebäude darstellt, bedarf sie einer Genehmigung. Diese Baugenehmigung um das Haus aufstocken zu lassen segnet die neue Höhe, Form und Statik des geplanten Daches ab. Sie sollten sich deshalb im Vorfeld informieren, ob die gewünschte Firsthöhe und Ausführung in Ihrem Wohngebiet erlaubt ist. Da sie die Statik des Gebäudes beeinträchtigen kann, ist die Dachaufstockung in jedem Falle von einem Fachmann vorzunehmen. Es ist ratsam, einen Architekten oder Statiker mit der Planung der Aufsattelung zu beauftragen. Dieser kann Ihnen nicht nur bei den mechanischen Aspekten behilflich sein, sondern auch die rechtlichen Voraussetzungen klären.
Für eine Kniestockerhöhung muss Ihr Dach außerdem intakt sein. Da es angehoben wird, ist es einer extremen Belastung ausgesetzt. Bei älteren Dächern ist es daher ratsam, eine komplette Sanierung im Zuge einer Dachaufstockung in Betracht zu ziehen.
Nach der Dachaufstockung muss das Haus außerdem möglicherweise erweiterte Energieeffizienzauflagen erfüllen. Die Richtwerte dieser werden in der EnEV geregelt. Nach dieser Maßnahme kann es trotz intakten Daches einer erweiterten Dämmung bedürfen.
Arten der Dachaufstockung und ihre Durchführung
| Art der Dachaufstockung | Nutzen | Durchführung |
| Kniestockerhöhung | Bei der Kniestockerhöhung wird das Dach um 80 Zentimeter erhöht. Hierdurch lassen sich bis zu 30 Prozent an nutzbarem Raum gewinnen. | Das Dach muss nicht abgetragen werden, sondern wird lediglich vom Haus getrennt und angehoben. Anschließend werden die bestehenden Wände aufgemauert, das Dach wieder aufgelegt und angeschlossen. |
| Geschossaufstockung | Bei der Geschossaufstockung wird eine komplett neue Etage auf die bestehenden aufgebaut. Daher bietet sie sich insbesondere bei einstöckigen Bungalows an. Je nach Wunsch kann ein komplett geschlossenes Stockwerk oder eine offene Kombination mit Dachterrasse aufgebaut werden. | Bei einer Geschossaufstockung muss das alte Dach zunächst abgetragen werden. Danach werden die neuen Wände hochgezogen und Teile des alten Daches oder ein komplett neues Dach (re-)konstruiert. Je nach Bebauungsplan können auch Fertigteilelemente in Holzrahmenbauweise oder vormontierte Aufbauten zum Einsatz kommen. |
| Ausbau eines Flachdaches | Der Ausbau eines Flachdachs zum Steildach ermöglicht die Erschließung einer neuen Etage und damit zusätzlichem Wohnraum. | Zum Ausbau des Flachdachs wird das alte Dach ebenfalls abgetragen. Anschließend können unterschiedliche Fertigteile wie Nagelplattenbinder, Fertigkonstruktionen für den Dachbau oder sogar vorgefertigte Dachstühle zum Einsatz kommen. Je nach Höhe können zusätzlich Wände wie bei der Kniestockerhöhung ergänzt werden. |
Vorteile der Dachaufstockung
Eine Dachaufstockung bringt zahlreiche Vorteile, die mit vergleichsweise geringem Aufwand verbunden sind. Bei einer Dachaufstockung können die Bewohner zumeist in einer Immobilie wohnen bleiben und die Maßnahmen sind in wenigen Tagen abgeschlossen. Die größten Vorteile sind:
Schaffung von Wohnraum: Ob Familienzuwachs ansteht, ein Gästezimmer oder Büro benötigt wird, eine Dachaufstockung schafft zeitnah den benötigten Platz.
Verbesserung der Energieeffizienz: Im Zuge einer Dachaufstockung kann gleichzeitig das Dach saniert werden und damit die Energieeffizienz, insbesondere älterer Gebäude verbessert werden.
Einsparung von Baukosten: Eine Dachaufstockung bietet eine kostengünstige Alternative zum Neu- oder Anbau. So muss weder neue Grünfläche erschlossen werden noch fallen Kosten für zusätzlichen Baugrund an. Außerdem sind Wasserleitungen und Heizsystem bereits vorhanden, sodass die neue Etage nur daran angeschlossen werden muss.
Kosten der Dachaufstockung
Die Kosten für eine Dachaufstockung können je nach Ausführung sehr unterschiedlich ausfallen. Eine Kniestockerhöhung ist dabei die kostengünstigste Variante.
Kosten bei der Kniestockerhöhung: Insbesondere bei einer Kniestockerhöhung sind der Zustand des Daches und die Statik des Hauses ausschlaggebend. Ist beides im einwandfreien Zustand, ist die Maßnahme entsprechend günstiger. Muss das Dach jedoch ausgebessert oder komplett saniert werden, steigen die Kosten deutlich an. Selbiges gilt für eine Optimierung der Statik des Gebäudes. Im Durchschnitt bewegen sich die Kosten für die Aufstockung daher zwischen 5.000 Euro und 13.000 Euro exklusive Mehrwertsteuer.
Kosten bei Geschossaufstockung und Ausbau eines Flachdachs: Bei dem Ausbau eines Flachdachs oder einer Geschossaufstockung sind die Kosten abhängig von den verwendeten Materialien und der handwerklichen Ausführung. Vorgefertigte Dachstühle sind zumeist eine kostengünstige Alternative zu individuellen Anfertigungen. Bezüglich des Materials sind Fertigbauteile aus Holz kostengünstiger als die Errichtung der Etage in Massivbauweise. Generell sind je nach Größe des Hauses und Wünschen des Bauherrn den Kosten nach oben keine Grenzen gesetzt. Als Durchschnittswert können zwischen 750 Euro und 1.800 Euro pro Quadratmeter eingerechnet werden.
Generelle Kosten bei der Dachaufstockung: Des Weiteren fallen Kosten für die Planung der Aufstockung an. Diese betragen im Schnitt circa zwei Prozent und bewegen sich zwischen 14 Euro und 36 Euro pro Quadratmeter. Dazu zählen das Honorar eines Statikers, der das Gebäude prüft, Kosten für Architekten und die Ausarbeitung des Bauplans sowie Gebühren für die Baugenehmigung. Werden die Bauaufsicht und die gestalterische Planung ebenfalls fremdvergeben, können weitere Kosten anfallen. Nachdem Sie das Haus aufstocken haben lassen, kosten auch eventuelle Innenausbauten. Diese umfassen den Anschluss der Etage ans Leitungs- und Rohrsystem sowie Arbeiten zur optischen Verschönerung.
Was kostet ein Statiker?
Die Kosten für einen Statiker können nicht pauschal benannt werden. Je nach Region, Bundesland und Aufwand der Hausaufstockung kann alleine das baustatische Gutachten um die 3.000 Euro kosten. Die Kosten für den Statiker sind allerdings unter Umständen von der Steuer absetzbar.
Förderungen und Steuererleichterungen bei der Dachaufstockung
Im Zuge einer Dachaufstockung kann eine Sanierung des Daches sinnvoll sein. Nicht nur wenn Sie das Dach anheben lassen, wird es strapaziert. Das Dach ist ohnehin großer Belastung ausgesetzt oder muss möglicherweise vollständig abgetragen werden. Durch eine Neudämmung können Sie die Energiebilanz Ihres Hauses verbessern und dank des Energiehaushalts Heizkosten einsparen. Außerdem können im Zuge einer Dachdämmung zinsgünstige Kredite und Zuschüsse bei der KfW beantragt werden. Je höher die Energieeffizienz des Gebäudes nach der Dachsanierung ist, desto mehr Zuschüsse können Sie beantragen.
Hinzu kommen mögliche Steuererleichterungen. Können Sie die Dachaufstockung als Erhaltungsaufwand begründen, sparen Sie im Zuge des Einkommenssteuergesetzes. Ein Erhaltungsaufwand wird als sofort abzugsfähige Werbungskosten kategorisiert. Dies ist dann der Fall, wenn der Dachaustausch, also die Erhaltung der Immobiliensubstanz, im Vordergrund steht. Werden die Kosten zur Dachaufstockung vom Finanzamt jedoch als Herstellungskosten angesehen, erfolgt lediglich eine Steuerminderung von jährlich zwei Prozent. Dies ist der Fall, wenn die Wohnraumbeschaffung bei der Dachaufstockung beziehungsweise der Aufstockung des Hauses im Vordergrund steht.
