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Mehrfamilienhaus bauen - worauf muss ich achten?

Im Gegensatz zu einem Einfamilienhaus ist es weitaus ambitionierter, ein Mehrfamilienhaus zu bauen. Schließlich werden, wie der Name schon andeutet, nicht nur eine, sondern gleich mehrere Parteien darin untergebracht.

Das heißt, die mittlerweile üblichen Wohnstandards wie Wärmedämmung, eine gut verarbeitete Fassade und ein anständig gedecktes Dach müssen in einem wesentlich größeren Maße gegeben sein, wenn Sie ein Mehrfamilienhaus bauen. Das erfordert sehr viel Arbeit und Aufmerksamkeit, was aber sicherlich notwendig ist, wenn Sie in das anspruchsvolle Immobiliengeschäft einsteigen und entweder Wohnungen vermieten oder verkaufen möchten.

Mehrfamilienhaus Schiefer
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Was ist das Besondere an einem Mehrfamilienhaus?

Außer dass mehrere Wohnparteien auf mehreren Etagen verteilt werden, ist das Bauen eines Mehrfamilienhauses dem Einfamilienhaus in vielerlei Hinsicht sehr ähnlich. Die Wohnparteien sind natürlich weitestgehend voneinander getrennt und in sich geschlossen, dennoch müssen diese Familien, Paare oder Einzelmieter oftmals über einen längeren Zeitraum miteinander auskommen. Deswegen sollte eine entsprechende Hausordnung entworfen werden, damit es nach dem Einzug zu keinerlei Missverständnissen und Streitigkeiten kommt. Auch wenn immer mal irgendetwas kaputtgehen oder ein Unfall passieren kann, ist dies auch notwendig, um das Gebäude selbst instand sowie gepflegt zu halten und damit Ihre Investition zu schützen.

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Was ist beim Grundstück zu beachten?

Wenn Sie planen, ein Mehrfamilienhaus zu bauen, müssen Sie, sofern noch keines vorhanden ist, zunächst ein Grundstück erwerben. Schon bei diesem Schritt sollten Sie zunächst einige Fragen klären:

  • Handelt es sich bei dem Grundstück um eine starke Hanglage?

  • Muss ein schon bestehendes Gebäude abgerissen werden?

  • Wie sind die Bodenverhältnisse und hat das Auswirkungen auf das Fundament?

Bevor Sie also ein Mehrfamilienhaus bauen, lassen Sie als erstes ein Bodengutachten erstellen, um diese Fragen zu klären.

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Wie Sie einen Architekten finden, wenn Sie ein Mehrfamilienhaus bauen wollen

Bei einem Mehrfamilienhaus handelt es sich für die meisten Bauherren um eine Kapitalanlage, von dem sie sich Gewinn durch Miete oder den Verkauf von Wohnungen versprechen. Deswegen ist es wichtig, einen Architekten zu finden, der sich dessen bewusst ist. Das heißt, auch dem Architekten sollte es um Funktionalität gehen und nicht darum, sich beim Bauen eines Mehrfamilienhauses künstlerisch selbst zu verwirklich oder designtechnische Experimente zu wagen. Wenn Sie nach einem Architekturbüro suchen, sollten Sie also darauf achten, dass es sich um ein Unternehmen handelt, welches in diesem Bereich entsprechende Arbeiten als Referenzen vorweisen kann. Diese sollten Sie sich zuvor ansehen und feststellen, ob die Arbeit des entsprechenden Architekten mit Ihren eigenen Vorstellungen kombinierbar ist.

Sobald die Planungen und die Vorgespräche abgeschlossen sind, alle ersten wichtigen Fragen beantwortet wurden und das Bauamt über den Beginn des Baus informiert wurde, kann das Bauen des Mehrfamilienhauses beginnen. Der Architekt begleitet diese Arbeiten natürlich und sorgt für die Rohbauabnahmen, sobald der Rohbau fertig gestellt ist. Weiterhin kümmert er sich um die Endabnahme, wenn das Gebäude vollständig errichtet ist. Trotzdem ist es wichtig, dass Sie die Fortschritte aufmerksam mitverfolgen. Falls Sie ganz sichergehen möchten, dass beim Bauen des Mehrfamilienhauses nichts schiefgeht, und vor allem Ihre eigene Investition schützen möchten, können Sie auch nach jedem wichtigen Bauschritt einen zusätzlichen neutralen Sachverständigen beauftragen, der alle Fortschritte noch einmal genau überprüft.

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Wie Dach und Fassade richtig dämmen, wenn Sie ein Mehrfamilienhaus bauen?

Dämmung ist natürlich auch beim Bauen eines Mehrfamilienhauses ein wichtiges Thema, schließlich soll es für Sie und die Bewohner in den Wintermonaten ebenfalls warm und gemütlich sein. Außerdem ist es mittlerweile notwendig, auch ein Mehrfamilienhaus angemessen zu dämmen. Bei einem nicht gedämmten Haus gehen etwa 20 Prozent der Heizenergie verloren, bei einer Kellerdecke, die nicht gedämmt wurde, etwa fünf bis zehn Prozent.

Natürlich sollten Sie beim Mehrfamilienhaus auch darauf achten, dass die Fenster die entsprechende Verglasung aufweisen, damit kein Luftzug durchkommt. Dämmstoffe gibt es in verschiedenen Varianten. Preislich unterscheiden sie sich natürlich und es kommt darauf an, ob Sie sich weitere Extras wie zum Beispiel Brandschutz von der Dämmung versprechen. Darüber hinaus ist beim Mehrfamilienhaus auch der Schallschutz wichtig, den Sie ebenfalls mit der passenden Dämmung verbessern können.

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Mehrfamilienhaus bauen: Dachdämmung

Bei der Dämmung des Daches sollten Sie vor dem Bauen des Mehrfamilienhauses klären, ob das Dachgeschoss in irgendeiner Form auch als Wohnraum genutzt wird. Sollte das nicht der Fall sein, ist es ausreichend und preiswerter, nur die Geschossdecke zu dämmen. Sollte hier jedoch ein zusätzlicher Wohnraum entstehen, ist es notwendig, sowohl die Dachschrägen als auch den Spitzboden, wenn es sich um ein Steildach handelt, mit einer ausreichenden Dämmung auszustatten.

Wie auch bei einem Einfamilienhaus können Sie sich beim Bauen eines Mehrfamilienhauses zwischen drei Arten der üblichen Dämmungen entscheiden:

Dämmungsart Beschreibung
Zwischensparrendämmung Hierbei werden nun die Sparrenzwischenräume gedämmt. Die Sparren reichen von der höchsten Kante bis zur Tropfkante des Daches. Die Zwischensparrendämmung wird sehr häufig verwendet, weil sie einfach und günstig ist. Es kommen allerdings häufig Wärmebrücken zustande, über die Wärme entweichen und Feuchtigkeit eindringen kann.
Untersparrendämmung Diese Art der Dämmung  wird seltener bei Neubauten angewendet, weil es sich meist um eine zusätzliche Dämmung handelt, die unter den Sparren angebracht wird und die Energieeffizienz steigern soll. Deswegen ist sie weniger als alleinige Dämmungsmaßnahmen, sondern besser als Zusatzdämmung zum Beispiel zur Zwischensparrendämmung geeignet.
Aufsparrendämmung Für Neubauten eignet sich diese Dämmung am besten. Hier wird die Dämmung zwischen Dachziegeln und außerhalb der Sparren angebracht. Dafür ist diese Art der Dämmung jedoch extrem energieeffizient, weil keinerlei Wärmebrücken zustande kommen. Außerdem geht kein Platz im Dachgeschoss wie bei der Untersparrendämmung verloren.
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Mehrfamilienhaus bauen: Dämmung der Fassade

Erstes Ziel einer Fassadendämmung beim Bauen eines Mehrfamilienhauses sollte natürlich der Komfort der Hausbewohner sein. Allerdings ist es wie beim Dach auch hier wichtig, dass so wenig Wärme nach außen dringt und möglichst viel Energie gespart wird. Dazu ist eine durchgehende Dämmung am besten geeignet. Üblicherweise wird sowohl bei älteren Bestandsgebäuden als auch bei Neubauten dafür ein Wärmedämmverbundsystem (WDVS) eingesetzt. Hierbei wird das Dämmmaterial häufig in der Form von Lamellen oder Platten auf den Untergrund geklebt beziehungsweise gedübelt oder mithilfe einer Schienenkonstruktion an der Wand angebracht. Diese Art der Dämmung wird anschließend verputzt.

Nachteilig am WDVS ist, dass es häufig als preiswert bezeichnet wird – dies ist jedoch nur der Fall, wenn schädliches Polystyrol verwendet wird. Damit einhergehend entsteht eine gewisse Brandgefahr. Zusätzlich kondensiert Tauwasser auf der Außenhaut der Fassade, dadurch bilden sich verstärkt Algen und Moos. Außerdem entstehen bei einer unsachgemäßen Verarbeitung Setzrisse im Putz.

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Dämmung mit vorgehängter, hinterlüfteter Fassade

Je nachdem, wie Sie die Fassade beim Bau Ihres Mehrfamilienhauses gestalten möchten, ist es eventuell notwendig, sich für eine vorgehängte hinterlüftete Fassade zu entscheiden. Diese ist zwar kostspieliger als das Wärmedämmverbundsystem, hat aber einige Vorteile:

  • die Dämmwirkung ist außerordentlich effektiv
  • bei der Fassadengestaltung sind wesentlich mehr Optionen möglich
  • die Dämmung ist äußerst langlebig
  • durch die Hinterlüftung der Fassade kann es kaum zu Schimmelbildung kommen
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Als erstes wird hierbei eine Konstruktion aus Holzleisten oder Aluminium an der Außerwand erstellt. Wenn später eine schwere Fassade beim Bauen eines Mehrfamilienhauses angebracht werden soll, ist eine feste Verankerung dieser Konstruktion mittels Edelstahl notwendig. Nachdem die Konstruktion fertig gestellt wurde, beginnt die Füllung mit dem gewählten Dämmstoff. Vor der Fassadenverkleidung wird noch eine sogenannte Winddichtungsschicht aus Holz an der Dämmkonstruktion angebracht, welche die Dämmung vor dem Wetter schützen soll. Auf dieser Winddichtungsschicht werden wiederum neue Latten befestigt, an denen schließlich die gewählte Fassade montiert wird.

Weil bei dieser speziellen Dämmungsart die Luft hinter der Fassade zirkulieren kann, kann es kaum zur Schimmelbildung kommen. Die Konstruktion ist allerdings sehr aufwendig und würde sich bei einem Bestandsgebäude nur bei einer Rundumsanierung lohnen. Beim Bauen eines neuen Mehrfamilienhauses ist es allerdings wegen seiner Langlebigkeit und der hohen Energieeffizienz auch in Hinblick auf den Wiederverkaufswert eine Überlegung wert.

Achtung: Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus bauen, achten Sie auch darauf, dass die Kellerdecke ausreichend gedämmt ist. Das wird vor allem für die Bewohner der ersten Etage wichtig sein. Je nachdem, für welche Zwecke der Keller später genutzt wird, muss eventuell auch eine Dämmung der Kellerwände und des Kellerbodens vorgenommen werden.

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Fassadenverkleidung und Dacheindeckung mit Schiefer

Schiefer wird schon seit langer Zeit für die Fassaden- und Dacheindeckung verwendet. Das 400 Millionen Jahre alte Naturgestein ist sowohl an alten als auch an modernen Mehrfamilienhäusern zu finden. Durch die Flexibilität des langlebigen Gesteins ergeben sich für das Schieferdach und die Schieferfassade zahlreiche Deckungsmöglichkeiten und gestalterische Optionen, die Ihrem Gebäude einen klassischen oder modernen Stil verleihen. Darüber hinaus können Sie mit der lebendigen Struktur und dem Glanz des Schiefers etwas Besonderes und Außergewöhnliches kreieren, wenn Sie ein Mehrfamilienhaus bauen.

Abgesehen von den gestalterischen Vorteilen bietet das Naturgestein zusätzlich zu Dämmung zuverlässigen Schutz gegen Kälte, Frost sowie Feuchtigkeit und sorgt auch im Sommer dafür, dass Sie und Ihre Bewohner ein angenehmes Klima genießen können. Beachten Sie allerdings, dass für eine solche Verkleidung die Konstruktion einer vorgehängten hinterlüfteten Fassade notwendig sein wird, wenn Sie ein Mehrfamilienhaus bauen. Auf diese Weise kann Ihr Gebäude ausreichend gedämmt werden und der Schiefer kommt voll und ganz zur Geltung.

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