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Checkliste Hauskauf: Wie schadhaft ist das Dach?

Möchten Sie sich ein neues Eigenheim zulegen, sind zahlreiche Dinge im Vorfeld zu beachten. Als einer der wichtigsten Punkte gilt das zukünftige Dach über Ihrem Kopf: Als fünfte Fassade ist es den Wetterwidrigkeiten am stärksten ausgesetzt. Damit es Wind, Schnee und Regen sicher standhält, muss es einwandfrei gedeckt und gedämmt sein.

Doch wie erkennen Sie ein intaktes Dach? Ist es möglicherweise schadhaft und muss erneuert werden? Im Zuge von Dacharbeiten bei einer Neudeckung oder eines Neuaufbaus des Gebälks können für Käufer unerwartet hohe Kosten anfallen. Damit Sie beim Hauskauf keine bösen Überraschungen erleben, haben wir die häufigsten Schäden und größten Risiken in einer Checkliste zum Hauskauf für Sie zusammengestellt.

Dach Bestandteile Schiefer
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Sind die Deckung des Daches und der Dachstuhl intakt?

Diese Frage stellt sich zweifelsfrei zuerst und kann anhand einiger Anhaltspunkte zumindest teilweise beantwortet werden. Grundsätzlich gilt die Faustregel: Ist das Dach weniger als 30 Jahre alt, ist die Deckung in der Regel noch intakt. Ist es älter, sollten Sie die Deckung genauer begutachten.

Ebenfalls maßgeblich für die Lebensdauer eines Daches ist seine Neigung. Bei einer größeren Dachneigung kann Feuchtigkeit in Form von Regen und Schnee schneller abgeleitet werden, sodass sich die Lebensdauer erhöht. Hieraus ergibt sich eine weitere Faustregel, bei welcher der Neigungsgrad in die Lebensjahre des Dachs übertragen wird: Eine Neigung von 30 Grad verspricht eine Lebenserwartung von etwa 30 Jahren. Eine Neigung von 45 Grad sorgt in der Regel für rund 45 Jahre intakte Deckung.

Dem ist allerdings hinzuzufügen, dass ein ordentliches Flachdach ebenfalls eine Lebenserwartung von 30 Jahren hat. Bei einer Überschreitung dieser Dauer sollten sich Käufer in jedem Fall auf eine Sanierung des Daches einstellen.

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Doch auch bei neuwertigen Dächern können Sie anhand unserer Checkliste beim Hauskauf erste Mängel erkennen:

  • Begutachten Sie bei schrägen Dächern den darunterliegenden Spitzboden: Sind Flecken oder Schimmel im Gebälk oder auf dem Boden ersichtlich? Hierbei könnte es sich um Feuchtigkeit handeln. Fällt eventuell sogar Licht ein? In diesem Falle sind die Deckung und damit auch die Abdichtung nicht intakt.
  • Achten Sie bei nicht ausgebauten Spitzböden auf das Gebälk und eine intakte Unterspannbahn: Diese liegt unterhalb der wasserableitenden Dachdeckung und dient dazu, Flugschnee oder verwehten Regen abzuleiten. Ist der Dachstuhl nicht verkleidet, berücksichtigen Sie die Qualität der Balken. Erstes Anzeichen für Holzwürmer ist beispielsweise Sägemehl. Aber auch Risse und Spalten im Gebälk können auf marode Balken hinweisen. Des Weiteren sollten Gauben, First und Ortgang genau unter die Lupe genommen werden.
  • Lassen Sie sich bei ausgebauten Spitzböden über die vorgenommenen Bauarbeiten informieren: Wurden diese professionell erledigt oder hat der Eigentümer den Ausbau selbst vorgenommen?
  • Begutachten Sie die Ziegel: Sind Frostschäden wie Flecken oder abgeplatztes Material zu erkennen? Macht die Dachdeckung einen guten Eindruck?
  • Lassen Sie sich von der Optik des Daches nicht täuschen: Dunkles Gebälk und Moos auf dem Dach müssen nicht automatisch für eine Sanierung stehen. Einzelne Schindeln sind problemlos austauschbar. Wichtig ist daher nur, dass die Gesamtsubstanz intakt und trocken ist.
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Ist die Dachdämmung ausreichend?

Damit Sie die kalten und warmen Monate im neuen Eigenheim wohlbehalten überstehen, ist eine intakte Dämmung essentiell. Diese ist nämlich nicht nur dazu da, Kälte draußen zu halten, sondern auch das Innere im Sommer zu isolieren. Des Weiteren ist die Dämmung zur Regulierung von Feuchtigkeit und damit zum Erhalt der Bausubstanz von großer Bedeutung. Eine intakte Dämmung leitet demnach überschüssige Feuchtigkeit nach außen ab und sorgt gleichzeitig dafür, dass keine zusätzliche eindringen kann.

Eine professionell angebrachte Dämmung ist außerdem gesetzlich in der EnEV, der Energieeinsparungsverordnung, festgeschrieben. Demnach muss der Wärmedurchgangskoeffizient bei unter 0,24 Watt pro Quadratmeter und Grad Kelvin liegen. Ob dies bei einer Immobilie der Fall ist, kann jedoch nur ein Fachmann prüfen.

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Folgende Checkliste sollten Sie beim Hauskauf jedoch beachten, um eine unzureichende Dämmung des Daches auch frühzeitig selbst erkennen zu können:

  • Lassen Sie sich vom Verkäufer den Energieausweis vorzeigen, der den Energieverbrauch der Immobilie dokumentiert. Anhand dessen können Sie sich einen ersten Überblick verschaffen, inwieweit der Energieverbrauch der Immobilie besonders hoch oder normal ist. Sollte er stark über dem Durchschnitt liegen, ist es ratsam, einen Fachmann zu Rate zu ziehen, da die Dämmung vermutlich mangelhaft ist.
  • Betrachten Sie bei unausgebauten und unverkleideten Spitzböden die Dämmung genauer. Macht sie einen guten und lückenlosen Eindruck? Sind Spalten oder sogar Löcher vorhanden? Dies würde für mögliche Wärmebrücken sprechen, durch die Wärme mangels Dämmung nach außen dringt und damit den Energieverbrauch erhöht.
  • Bei ausgebauten Dachböden sollten Sie auch im Bezug auf eine intakte Dämmung nach Feuchtigkeitsflecken an Wänden und Böden Ausschau halten. Lassen Sie sich über die vorgenommenen Maßnahmen vom Vermieter informieren. Ebenfalls verdächtig sind einzelne, neu gestrichene Wände. Durch Farbe könnte der Verkäufer versuchen, Flecken zu überdecken. Ein konkretes Nachfragen ist daher sinnvoll. Ein weiterer Trick ist, die Temperatur der Wand zu fühlen: Ist sie an kalten Tagen kälter als das Rauminnere? Oder ist sie an warmen Tagen stark erwärmt? In diesen Fällen könnte die Isolierung unzureichend sein.
  • Sehen Sie sich das Gebäude von außen an. Bei Schneefall sind Lücken in der Dämmung besonders leicht zu erkennen: Auf gut gedämmten Dächern bleibt Schnee länger und gleichmäßiger liegen. Schnelles Abtauen spricht dagegen für einen hohen Wärmeausstoß, was wiederum zeigt, dass die Dämmung unzureichend ist.
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Risiken bei unzureichender Dachdämmung

Bei unzureichender Dachdämmung muss der neue Eigentümer einer Immobilie diese nachbessern. Vorab ist daher in jedem Fall zu klären, ob eine fachgerechte Isolierung ohne kostspielige Auflattung des gesamten Dachstuhls vorgenommen werden kann. Die weiteren Vorschriften zur Dämmung richten sich dann nach der EnEV. Grundsätzlich besteht die Dämmpflicht für alle Immobilien. Von dieser ausgenommen sind lediglich Objekte,

  • die weniger als vier Monate im Jahr auf über 19 Grad geheizt werden, wie es beispielsweise bei Ferienhäusern möglicherweise der Fall ist.
  • bei denen die Sanierungsmaßnahmen innerhalb einer adäquaten Frist als unwirtschaftlich einzustufen sind, wie beispielsweise bei denkmalgeschützten Objekten, wobei dies immer im Einzelfall beurteilt werden muss.
  • die den Mindestwärmschutz nach DIN 4108-2 erfüllen, was dann gegeben ist, wenn der Wärmedurchlasswiderstand, der R-Wert, bei 0,90 liegt. Dies ist jedoch meist nur bei Stahlbeton der Fall.

 

Die Frist zur Ausbesserung der Dämmung nach Erwerb der Immobilie liegt bei zwei Jahren. Bei Überschreitung dieser Frist können Bußgelder anfallen.

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Förderungen bei anfallenden Sanierungsarbeiten

Wenn eine Sanierung des Daches unabdinglich ist, ist es ratsam, sich vorab über mögliche Fördergelder der Maßnahmen zu informieren. Wenn Sie Ihr Dach soweit dämmen, dass der Wärmedurchgangskoeffizient weit unter dem von der EnEV veranschlagten Maximalwert liegt, können Fördergelder beantragt werden. Diese werden vornehmlich von der KfW, der Kreditanstalt für Wiederaufbau, vergeben. Diese sind in Form von zinsgünstigen Darlehen und Zuschüssen erhältlich. Als Faustregel gilt hier: Je besser die Energieeffizienz eines Gebäudes, desto mehr Fördergelder können beantragt werden

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Fazit

Wer beim Hauskauf aufmerksam und umsichtig ist, kann viele Mängel von vorneherein erkennen und muss sich nur bedingt auf böse Überraschungen einstellen. Daher gilt abseits der Checklisten zum Hauskauf generell:

  • Lassen Sie sich vom Verkäufer umfassend über Mängel des Gebäudes aufklären. Wichtig ist hier insbesondere, konkrete Fragen zu Mängeln zu stellen. Der Verkäufer ist verpflichtet, auf diese wahrheitsgemäß zu antworten. Sollte es zu einem Streitfall kommen, könnte bei mündlichen Auskünften jedoch Aussage gegen Aussage stehen, sodass Interessenten zur finalen Begehung in jedem Falle Zeugen mitbringen sollten.
  • Schauen Sie genau hin und lassen Sie sich nicht drängen. Ein Hauskauf ist eine weitreichende Entscheidung, die gut überlegt werden sollte. Sie sollten sich daher die nötige Zeit nehmen, die Immobilie genau zu inspizieren. Der Verkäufer ist nach der Rechtsprechung nicht dazu verpflichtet, auf offensichtliche Mängel hinzuweisen, also solche, die mit bloßem Auge auch von Laien erkannt werden können. Vermeintliche Schnäppchen können daher ihre Tücken haben und in der Sanierung schnell sehr teuer werden.
  • Ziehen Sie bei Zweifeln einen Fachmann zu Rate. Auch wenn die Untersuchung der Dämmung mit Infrarotkameras oder die Inspizierung des Dachstuhls durch einen kundigen Dachdecker kostspielig sein können, sollten Sie bei Unklarheiten nicht auf diese Expertise verzichten. Die Stundenlöhne solcher Experten sind im Vergleich zum Kauf- und Sanierungspreis einer Immobilie durchaus bezahlbar, sodass die Investition bei konkretem Interesse an einem Objekt in Erwägung gezogen werden sollte.

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